May 21, 2024
Werden Eigentumswohnungen zukünftig wertvoller? Der Postbank
Wohnatlas 2024 hat dies ermittelt. Die zehn Städte und Landkreise
vor, in denen die Wohnungspreise bis 2035 lt. Prognose steigen
werden, bespreche ich heute.
Lohn es sich wirklich, hier nach Kosten und Inflation zu
investieren?
Viel Spaß beim Hören,
Dein
Matthias Krapp
(Transkript
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TRANSKRIPT dieser Folge
(autom. generiert):
Hallo, herzlich willkommen. Hier ist
wieder der Matthias mit einer
neuen Folge "Wissenschaft Geld". Ja,
und in der heutigen Folge geht
es mal nicht um Aktien,
es geht auch nicht um Anleihen,
sprich festverzinsliche Wertpapiere, es
geht auch nicht um Edelmetalle
oder Kryptowährung, sondern heute
geht es um eine andere
Anlageklasse oder mal gesagt auch
Essetklasse,
und zwar um das Thema
Immobilien. Immobilien sind ja
gerade... bei den Deutschen sehr
beliebt, obwohl der Anteil in
der Privatbevölkerung insgesamt sehr
niedrig ist und Eigentum und
Immobilien sind natürlich immer ein
Thema für viele sehr interessant
und häufig werden mit dem Thema
Immobilien auch viele Verbindungen
aufgebaut,
die manchmal aber leider nicht
so toll sind, wie man es
spontan denken möge. Und so
blicken viele beispielsweise auf die
letzten Jahre zurück und sagen,
Immobilien,
der zu richtig Geld mit
verdienen können. In den Social
Medien sehe ich immer wieder,
wie stark das angepriesen wird,
mit wenig Eigenkapital, Einsatz durch
Immobilien, reich zu werden,
das Ganze über Kredite zu
hebeln, was generell richtig ist
und langfristig durchführen. auf Sinn
macht und mehr Sinn macht,
Kredite für Immobilien aufzunehmen
als für Konsumschulden,
also in Investitionsschulden aufzubauen,
aber man sollte nicht zehn gute
Jahre mit dem Blick in den
Rückspiegel für die nächsten zehn
Jahre hoch rechnen und denken,
eine Immobilie zu kaufen. Von
sich alleine wäre schon mal das
Allheilmittel. Man hat jetzt zwar
durch die Tilgunken sogenanntes
Zwangssparen, was das Ganze natürlich
so attraktiv macht,
aber als reine Kapitalanlage und
man muss die Immobilien auch
unterscheiden als Kapitalanlage oder
als eigengenutze Immobilie. Allein da
gibt es schon märkliche Unterschiede
und eine eigene Immobilie sieht
man ja nicht nur unter dem
Aspekt der Rendite,
sondern es hat ja auch etwas
mit Lebens - und Wohnqualität und
Wünschen und anderem zu tun.
Ja, auf alle Fälle geht es
darum, jeder hat ja mitbekommen,
dass die letzten Jahre die
Wohnimmobilie nicht mehr wie Jahre
davor nur eine Richtung nach
oben gekannt haben,
sondern dass die steigenden Zinsen
für Baukredite und damit auch
das Nachlassen des Käuferinteresses
in den letzten zwei Jahren
dafür gesorgt haben, dass die
Preise am Wohnimmobilmarkt in
Deutschland gesunken sind.
Viele hadern momentan auch und
warten ab, weil eine Finanzierung
für die meisten fast gar nicht
mehr darstellbar ist, denn von
Zinsen, die irgendwo in der
Spitze über 4 % lagen,
3 ,5 %, sagen wir mal, die
grobe Richtung Plus -Zelgung ermöglichen
vielen sind mal normalen, aber
oder Beziehung von normalen
Einkünften, kaum noch sich in
Relation von,
ich sage mal beispielsweise selbst
bei uns, mittlerweile 500 .000 Euro
ohne großartigen Einkapital, sich
noch eine Finanzierung zu erlauben.
Aber natürlich gibt es immer
noch Menschen,
die ein hohes Einkommen haben,
die sich das erlauben können
oder auch wie ich immer mal
wieder Anfragen von Mandanten haben,
haben die drüber nachdenken. nochmal
aus ihrer Sicht zu streuen in
Immobilien zu investieren,
weil das Ganze doch so
rentierlich wäre. Ja, momentan haben
wir halt eben auf einer Seite
immer noch ein hohes Zinsniveau.
Die Preise scheinen sich jetzt
so langsam zu stabilisieren,
aber neben den steigenden Zinsen
für Baukredite sind natürlich auch
bei Neubau und die Materialien
wesentlich teurer geworden und auf
der anderen Seite meine Überlegung
geht ja mal dahin,
wenn mich jemand mit der Frage
konfrontiert, willst du wirklich in
Wohnimmobilien investieren zu
Kapitalanlage, macht das Sinn unter
rein mathematischen,
rentierlichen oder rendite Aspekten.
Man muss ja berücksichtigen, dass
man vorne wegkosten hat, im
Regelfall die Marklergebühr und
Notargebühr. Grunderwerbsteuer,
dann später in Standhaltungskosten,
laufende Kosten, all das muss
man berücksichtigen und das Ganze
kann natürlich sich nur dann
rentieren, wenn man mit dieser
Rendite am Ende und sprich mit
der Immobilie auch Rendite
erzeugt,
sprich entsprechend Gewinnemachte, die
erst mal, sagen wir mal, die
Anschaffungskosten, ich sag mal, vom
Pima -Daum 10 Prozent. zu
berücksichtigen sind und wenn einer
jetzt schon beabsichtigt,
nach zehn Jahren wieder zu
verkaufen, dann muss er wenigstens
erst einmal schon 1 Prozent pro
Jahr einrechnen, die an Wertsteigung
braucht, nur um die Kosten
reinzuholen und ab da würde er
überhaupt erst gewinnen.
Dann kommt ja noch die
Inflation dazu. Ja und vor dem
Hintergrund ist es dann ja ganz
spannend zu sehen, wie Experten
denn die künftigen Anwesenden
sind.
Immobilienpreise für Wohnimmobilien
einschätzen. So, und da hat
jetzt die Postbank einen Wohnatlas
veröffentlicht und dafür dann noch
vom Hamburger Weltwirtschaftsinstitut,
dem HWWE, auch die Kaufpreise
für Eigentumswohnungen bis 2035 in
vielen deutschen Landkreisen und
kreisfreien Städten.
untersuchen lassen. Ja, und die
Pognose geht eher von einer
starken Nation oder sogar sinkenden
Preisen aus. In rund 40 %
fallen die Preise für
Eigentumswohnungen real und liegen
bis 2035 um mindestens 2 %
unter dem heutigen Niveau und
in jedem achten Gebiet stagnieren
die Preise mit Werten zwischen
0 ,15 und plus 0 ,15 Prozent
pro Jahr.
So, und das entspricht dann
laut dieser Studie eine absolut
realen Preisveränderung gegenüber heute
zwischen plus 1 ,8 und minus 1
,8.
Man kann also sagen, dass es
dort wohl auf der Stelle treten
wird. Und wenn man dann schaut,
wo denn in den nächsten 10,
11 Jahren die Gewinner unter
den Landkreisen...
und diesen kreisfreien Städten in
Deutschland sein könnten, dann kommt
man letztendlich in die Regionen,
wo es noch einen Anteil
jüngerer,
gutverdiener, werbstätiger gibt. Und
dort, wie gesagt, mit Wert zu
wechseln, zu rechnen sei allerdings
mit diesem Wert zu wechseln aus
meiner Sicht so gering,
dass es sich aus meiner Sicht
auch nicht legt. in eine
Immobilie unter dem Aspekt der
Wertsteigerung oder Kapitalsicherung zu
investieren, weil man damit nicht
mal die Inflationsraten schlagen
kann.
Natürlich sind diese Regionen wie
häufig mal wieder im Süden oder
im Nordwestlichen Raum zu finden
und natürlich in Ferienregionen. Aber
wir können mal ganz kurz
schauen bei den sogenannten Top
10 Inflationsraten.
welchen Region das ist und was
man sich dort an Preistrend und
Steigerung pro Jahr erwartet. Und
auf Platz 10 liegt da Frankfurt
am Main mit einem Preistrend
pro Jahr von plus 1 ,7 Prozent
und aktuellen durchschnittlichen Preis
pro Quadratmeter von 6 .178 Euro
an Platz 9.
findet man den Landkreis Dingolfingen
Landau. Dort erwartet man eine
Preissteigerung pro Jahr von 1 ,7
Prozent und dort sind die
Quadratmeterpreise im Schnitt bei
3700 Euro.
An Platz 8 feucht an Lüneburg.
Dort erwartet man Preissteigerung im
Schnitt von 1 ,8 Prozent und
dort liegen die Quadratmeterpreise im
Schnitt. für das Rednimmer von
Bestandswohnungen bei 3 .500 Euro.
Am Platz 7 kommt für mich
etwas überraschend, weil auch gar
nicht so weit weg von hier
und ich weiß gut, Kenne Aureich
im Preistrend pro Jahr erwartet
man davon 1 ,8 Prozent und dort
liegen die Quadratmeterpreise immer
und schon bei 6 .213 Euro.
Auch hier sowohl eine sehr,
sehr schöne liebenswertige liebenswerte
Stadt und das merkt man dann
natürlich hier schon an den
Durchschlusspreisengo -Kradarmeter, hier hat
das schon erheblich gegenüber den
vorherigen nach oben gehen.
Ja, am Platz 6 kommt die
Stadt München, wie immer München
ist immer dabei, München ist
immer teuer, nur im Fußball
sitze ich mal nicht oben dabei,
hier liegt München am Platz 6,
hier wartet man 1 ,8 % pro Jahr
an Steigerung.
hier liegen die Quadratmeterpreise
bei Wohnungen im Bestand aktuell
über 8 .900 Euro im Schnitt.
Auf Platz 5 kommt dann
praktisch der gesamte Bodenseekreis.
Hier wartet man plus 1 ,9
Prozent und der Quadratmeterpreis
liegt dort im Bestand
durchschnittlich bei 4 .530 Euro.
Damit kommen wir auf Platz 4.
auch wieder im Süden, und zwar
Landkreis Dachau. Auch da erwartet
man Preisteigerungen von 1 ,9 Prozent
pro Jahr und die Quadratmeterpreise
liegen dort aktuell bei 5 .861
Euro.
So, jetzt kommen wir zu den
Treppchenplätzen. Und zwar auf Platz
3 erwartet man Landshut, die
Stadt Landshut, mit einem
Preistrandpreisteigerung von plus 1.
1 ,9 Prozent im Schnitt pro
Jahr und hier liegen die
Quadratwetterpreise im Schnitt bei
aktuell 4693 Euro.
Ja, dann auch eine sehr schöne
Stadt, bin da auch zweimal
gewesen, aber ich fand sie ganz
toll und wird dies ja im
September nochmal wieder da sein.
Das ist die Stadt Potsdam.
Potsdam liegt auch nahe zu
Berlin und hier wartet man
Preissteigerung. von zwei Prozent und
das soll auch nach meiner
Erinnerung sehr viele junge Familien
und Menschen, gut verdiene Menschen
geben, die im Potsdam leben und
dann halt eben täglich nach
Berlin pendeln und dort arbeiten.
Dort liegt der Preis pro
Quadratmeter bei 5201 Euro und
man erwartet zwei Prozent
Preisteigerung im Schnitt pro Jahr.
Ja und auf dem Podest, wen
hat man aufs Podest gehoben,
das ist lecker. Leipzig erwarte
man Preisteilungen von 2 ,2 % pro
Jahr bei Quadratmeterpreisen von 3
.283 pro Quadratmeter im Durchschnitt.
Ja und wer jetzt wie gesagt
immer noch drüber nachdenkt, sich
eine Eigentumswohnung oder eine
Wohnung in beispielsweise Potsdam zu
kaufen,
dort eine zu finden. die passt.
Der hat natürlich, wie gesagt,
die Kaufkosten, er hat die
Nebenkosten, er hat die
Entstandhaltungskosten, er hat das
Mieterrisiko,
sage ich mal in Anführungsstrichen
bezüglich Leerstand. Mich erinnert
das gerade an einem Bekannten,
der mal sowas gemacht hat oder
immer noch macht und dann
zusammen mit Schrecken feststellen
musste,
dass trotz der Person, die
einen sehen, renommierten Anerkannten
und guten Posten hatte, sehr
viel Geld hatte, diese Wohnung
nach zwei Jahren sowas von
verlebt und schimmelig war,
dass es dort dann erst mal
wieder zu Rechtsanwaltsstreitigkeiten kam
und man sich dort halt eben
versuchen musste zu einigen, die
Wohnung wieder vordermann zu bringen.
Das sind so unbekannte Sachen,
die einen ja einen können, aber
nicht müssen, aber man sollte
halt eben wissen und ich
persönlich glaube auch, dass es
so ist. habe zwischen Wohnung
kaufen oder Geld anlegen,
dann bin ich eher für das
Thema anlegen, weil ich bin
flexibel, ich bin bequem, ich
habe kein Ärger, ich habe
keinen Stress, ich habe kein
Verwaltungsaufwand, ich habe mit den
Mietern nichts zu tun und ich
habe mit einer sehr hohen
Wahrscheinlichkeit deutlich bessere
Renditen als hier.
Natürlich kommen dann die Kontraste
und sagen halt stopp. Ich muss
ja nur den Einsatz meines
Einkapitals rechnen. Ich habe ja
auch Fremdkapital -Einsatz. Aber wie
gesagt, bei den derzeitigen hohen
Zinsen bin ich da sehr
skeptisch und würde wirklich nur,
wie immer, Ausnahmen bestätigen
geregeln bei der jeweiligen Person
und bei dem jeweiligen Objekt
nochmal genau darüber her schauen,
ob es sich wirklich und ob
es wirklich Sinn macht.
Ich hatte mal so etwas. Woche,
ich bekomme da sehr viele
Angebote, auch ein Angebot bekommen
im Osten für eine Wohnung,
hörte sich super an, war eine
tolle Story,
kernsaniert mit Sonderafer 75
Prozent, habe dann mal den
Quadratmeterpreis geschaut, fand 6 .500
Euro, hab dann gesagt im ersten
Augenblick, ah okay für 6 .500
davon 75 Prozent kannst du
abschreiben nach ist es dann ja
schon wesentlich günstiger und macht
dann auch vielleicht Sinn,
haben wir dann aber mal die
Mietpreise angeschaut mit dort 80
Euro pro Quadratmeter, dann hat
es rentellich schon nicht mehr
so wie Sinn gemacht und ich
habe dann mal geschaut unter im
Moscow 24 vergleichbare große
Wohnungen in vergleichbarer Lage,
die nicht gekehren saniert waren,
sondern so Angebot waren und da
vieles mir wie schuppelt von
den Augen, dass ich dort nicht
6 .500 Euro bezahle,
sondern im Schnitt nicht mal 2
.000 Euro und dann kann man
sich natürlich überlegen, wo diese
4 .500 Euro Differenz da bleiben
und die Wohnungen waren in
ähnlichen Zustand,
das heißt sicherlich ist da
noch einiges in die Kerneung
reingeflossen, aber das was da
eine als Steuersparnis sich
wiederholt, steckt der andere auf
Deutsch gesagt über den Aufpreis
in die Tasche und da muss
man sich wirklich überlegen,
ob es Sinn macht, sich eine
Wohnung für 6 ,5 zu kaufen, die
dann deutlich abzuschreiben oder
nicht lieber doch eine für 2
.000 zu kaufen, die man dann
nicht abschreiben kann, sondern
geringer und im Endeffekt sollte
man sich dann auch mal
informieren,
was ansonsten los ist, was ich
dann auch noch mal getan habe,
weil ich dort zuverlingen bekannte
habe, der in dieser Stadt lebt
und sagte, ja, da wird all
den Momentan sehr schön geredet,
aber es scheint etwas überangebot
an Wohnung zu sein,
aber es gibt immer noch
Projektentwickler und Bauherren und
so weiter, die es schaffen mit
schönen Videos, mit schönen
animierten Videos und aufbereiteten
Unterlagen,
Käufer zu finden, die dann
hunderte Kilometer weit wegsetzen,
die Story toll finden. das
Objekt toll finden, dann kaufen
und anschießen sich wundern,
dass es dann gar nicht so
toll ist, wie angepriesen oder
dass die Mietnachfrage gar nicht
so hoch ist, wie angepriesen
oder all das, was angekündigt
wird, was in dieser Stadt
kommen soll,
vielleicht gar nicht kommen, sondern
nur Vorgespräche sind. Ja, aber
Immobilien ist und bleibt mit
dem Thema und deswegen habe ich
gedacht, ich spreche das heute
einfach mal aus meiner Sicht an
und zum Abschluss fällt mir
dazu noch ein,
dass ich einen meiner Top -Kunden,
den ich betreue, gerade in der
Vorletzten Woche noch mitgesprochen
habe, dass dieser und seine
Frau jetzt auch im Alter von
Anfang Mitte 60s sukzessive ihre
Immobilien jetzt verkaufen,
weil sie haben das Glück, dass
sie von den Preissteigerungen der
letzten zehn Jahre, bevor es
die letzten zwei Jahre runterging,
im Alter von Anfang Mitte 60s
sukzessive ihre Immobilien jetzt
verkaufen. weil sie für sich
erkannt haben,
es ist mit sehr viel Stress
verbunden, es ist mit
Folgeinvestitionen verbunden, teilweise mit
Investitionen, die wir aufgrund der
politischen Gemengelage noch gar
nicht richtig einplanen können.
Und auf der anderen Seite, weil
sie jetzt gemerkt und auch
genossen haben und genießen, wie
einfach es ist. mit einer
sinnvollen Poststrategie sein Geld
genauso rentierlich oder noch
rentierlicher anzulegen,
das Ganze sehr, sehr bequem,
ohne Stress, tiefenentspannt angelegt
zu haben, bessere Renditen zu
haben und weniger Aufregung und
halt eben auch damit ihre Ruhe
finden.
Ja, so ist es immer
interessant, pro und kontra wird
es immer geben, aber deswegen
sage ich immer, sich eine
zweite Meinung zu bilden, von
allen Seiten die Sachen zu
betrachten, kann einen dann doch
helfen,
die für sich richtige Entscheidungen
zu treffen und das mache ich
und meine Kollegen immer wieder
gerne mit Mandanten und Descenten.
So, die Sonne scheint, wir
haben schon wieder Dienstag,
ich wünsche euch allen eine
schöne Woche, wir sehen uns
dann wieder am Freitag der
Mathias.